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Digitale Immobilien Bewertung
www.online-immoberater.de
IMMOBILIEN-BERATUNG
Dipl.Jur. A.Steingruben
www.online-immoberater.de

Individuelle digitale Immo­bilien-Wert­analyse im Sach.-u.Ertrags­wert­verfahren... Nicht für jeden Anlass bzw. Zweck, ist eine Daten­er­hebung vor Ort, mittels Gutachter, für eine Immobilien­bewertung not­wendig.
Ist primär eine Wertindikation maßgeblich..
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Inhalt|Grenzen Online...

 Inhalt Online-Bewertung

Nicht für jeden Anlass bzw. Zweck, ist eine Daten­er­hebung vor Ort, mittels Gutachter, für eine Immobilien­bewertung not­wendig. Befindet sich das Objekt in einem zeit­gemäßen Er­haltungs­zustand (ohne gravierenden Ge­bäude­schaden bzw. In­stand­haltungs­rück­stau) und ent­spricht der Roh.- u. Innen­ausbau den markt­üblichen Standards, ist das Ergebnis einer digitalen Immobilien­bewertung, wenn der Zweck einer Wert­ermittlung hauptsächlich einer Richt­wert­bestimmung ( Markt­preis­ein­schätzung ) dienen soll, eben­falls geeignet.

Das Verfahren der digitalen Immobilien­bewertung , entspricht in der Vor­gehens­weise und im Umfang, den gleichen Grund­sätzen einer Verkehrs­wert­ermittlung i.S.v. § 194 BauGB i.V.m. §§ 1 ImmoWertV ff. , nämlich.....
  • Alle bewertungs­relevanten Daten sind Betandteil eines Fragebogens
  • Die Datenauswertung erfolgt , individuell , mittels aktueller Daten der Fachbehörden, im Sach.- u. Ertrags­wert­ver­fahren.

 Grenzen Online-Bewertung

Da bei einer digitalen Wert­ermittlung die Daten­erhebung vom Auftrag­geber stammt und nicht von einer unabhängigen Person erfasst wurde, kann eine Expertise, die mittels Online-Daten­erhebung, angefertigt wurde, nicht als Gutachten gegenüber Dritte benützt werden.
Zu den Grund­sätzen der Gutachten­erstellung gehört nämlich, daß die Tat­sachen­fest­stellung und deren un­abhängige Beurteilung, durch ein und dieselbe Person vorzunehmen ist. Diese Grund­lagen sind bei einer digitalen Immobilien-Wert­analyse nicht erfüllt.
Generell soll die, mittels Online-Fragebogen erstellte Wertanalyse, einen Über­blick über die wert­bildenden Faktoren einer Verkehrs­wert­ermittlung vermitteln , die in Anlehnung eines normierten Wert­ermittlungs­ver­fahrens, rech­nerisch fest­gestellt wurde.

Die übermittelten Objektdaten werden hierbei lediglich auf ihre formale Richtigkeit überprüft und es findet keine Orts­be­sichti­gung statt.

Die Wert­ermittlung be­rück­sichtigt die Immobilie ohne recht­liche Be­schränkung­en, d.h. ohne Ein­tra­gungen von Abteilung II u. III, des Grund­buchs.

Im Rahmen der Wert­analyse werden nur Ein.-/Zweifamilien.-/u. Reihen­häuser, mit einer durch­schnitt­lichen In­stand­haltung bewertet.

Abbruch­objekte, sowie reine Luxus­objekte, sind grund­sätzlich von der Wert­ermittlung ausgenommen.

Je nach außer­gewöhn­licher Wohn­lage und Aus­stattung können Ab­weich­ungen ent­stehen.

1. Intention | Online-Bewertung

Nicht für jeden Anlass bzw. Zweck, ist eine Daten­er­hebung vor Ort, mittels Gutachter, für eine Immobilien­bewertung not­wendig. Befindet sich das Objekt in einem zeit­gemäßen Er­haltungs­zustand (ohne gravierenden Ge­bäude­schaden bzw. In­stand­haltungs­rück­stau) und ent­spricht der Roh.- u. Innen­ausbau den markt­üblichen Standards, ist das Ergebnis einer digitalen Immobilien­bewertung, wenn der Zweck einer Wert­ermittlung hauptsächlich einer Richt­wert­bestimmung ( Markt­preis­ein­schätzung ) dienen soll, eben­falls geeignet.

Das Verfahren der digitalen Immobilien­bewertung , entspricht in der Vor­gehens­weise und im Umfang, den gleichen Grund­sätzen einer Verkehrs­wert­ermittlung i.S.v. § 194 BauGB i.V.m. §§ 1 ImmoWertV ff. , nämlich.....
  • Alle bewertungs­relevanten Daten sind Betandteil eines Fragebogens
  • Die Datenauswertung erfolgt , individuell , mittels aktueller Daten der Fachbehörden, im Sach.- u. Ertrags­wert­ver­fahren.

 1. Sachwertverfahren

Anwendungsbereich :  Wertermittlung von
Gebäuden ohne direkten Renditebezug
§§ 21 - 23 ImmoWertV i.V.m. SW-RL
» Verfahrensablauf :
Herstellungskosten baulicher Anlagen
§ 22 III ImmoWertV
=
Brutto-Grundfläche x Normalherstellungskosten
DIN 277 (1987) / Anlage 1 SW-RL(NHK 2010)
x
Baupreisindex
  §22 III ImmoWertV
=
  Herstellungskosten nutzbarer baul. Anlagen
zum Wertermittlungsstichtag
-
Alterswertminderung (linear)
§23 III ImmoWertV
+
Bodenwert sowie
Herstellungswert Außenanlagen
§§ 21, 16 ImmoWertV , § 21 II ImmoWertV
=
vorläufiger Sachwert
x
Marktanpassung mittels Sachwertfaktoren
§§ 21,14 Nr.1 ImmoWertV
+ -
besondere objektspezifische Merkmale
§ 8 II Nr.2 ImmoWertV
=
Verkehrswert des Grundstücks
§ 8 I ImmoWertV
 

 2.  Ertragswertverfahren (Allgm.)

Anwendungsbereich :  Wertermittlung von
Renditeobjekten (Geschäftshaus..)
§§ 17 - 20 ImmoWertV i.V.m. EW-RL
» Verfahrensablauf :
Rohertrag des Grundstücks
» » Summe Nettokaltmieten pro Jahr
§ 18 II ImmoWertV
-
Bewirtschaftungskosten
» Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis
§ 19 ImmoWertV
=
Reinertrag des Grundstücks
§ 18 I ImmoWertV
-
Reinertragsanteil des Bodens
» Bodenwert x Liegenschaftszins/100
§ 17 II Nr.1 ImmoWertV
=
   Reinertragsanteil der baulichen Anlagen
x
Kapitalisierung d. Reinertagsanteil d.baul.Anlagen
» mittels Multiplikation durch einen Vervielfältiger
§ 20 i.V. m. Anlage 1 ImmoWertV
=
Ertragswert d.baul.Anlagen
§ 17 ImmoWertV
+  -
Zu -od. Abschläge wg. sonstiger
wertbeeinflussender Umstände
§ 8 III ImmoWertV
+
Bodenwert
§ 16 ImmoWertV
=
Verkehrswert des Grundstücks
§ 8 I ImmoWertV

2. Geeignete Objekte

 Positiv-Katalog » Online-Bewertung
  • Standard-Wohnimmobilien wie..
  • Ein.-/Zweifamilienhäuser, Reihen­häuser..
  • mit einer durchschnittlichen Ausstattung
  • und einer mittleren Wohn- u. Nutzfläche (400 m²)
  • in einem zeit­gemäßen Er­haltungs­zustand
 Negativ-Katalog » Online-Bewertung
  • Gewerbeimmobilien
  • Eigentumswohnungen
  • reine Luxusobjekte
  • Denkmalobjekte
  • Abbruchobjekte, Sanierungs­objekte,
  • Bauschäden, Altlasten, Baulasten
  • Grund­stücks­rechte u. Grund­stücks­belastungen (Erbbaurechte, Wege­rechte..) , d.h. bei be­stehen­den Ein­tra­gungen ist eine Online-Bewertung möglich, jedoch werden die ding­lichen Grund­stücks­belastungen bzw. Grund­stücks­rechte nicht   be­rück­sichtigt.

3. Ablaufhinweise ...

3.1 Digitale Datenerhebung

Zu Beginn einer Immobilien-Wertanalyse steht die digitale Daten­erhebung. Der Menüpunkt, Formular Bewertung , aktiviert eine digitale Daten­maske, die alle relevanten Daten Ihrer Immobilie, erfasst. Markante Gebäude­daten, die eventuell Recherche­arbeiten benötigen, sind:

  • Brutto-Grundfläche od. alternativ Brutto-Rauminhalt
  • Wohn.-und Nutzfläche
  • Grundstücksgröße
  • ortsübliche Miete

Nützliche Unterlagen hierzu sind neben Bauplänen, Exposes, auch Brand­versicherungs­policen, etc... Als Arbeits­hilfe zur Daten­eingabe können Sie hier die PDF-Skript: Checkliste-Bewertung herunterladen

3.2 Auftragsbestätigung

Sie erhalten zeit­gleich nach dem Daten­trans­fer, ein Duplikat Ihrer Eingabe­daten. Eine Auftrags­be­stäti­gung wird Ihnen, nach einer formalen Plau­sibilitäts­kontrolle und soweit alle Informationen, insbesondere die Boden­richt­werte, eingeholt werden können, über­mittelt.

3.3 Auswertung - Bezahlung

Alle Eingangsdaten werden in­dividu­ell , mittels aktueller Werte der Fach­be­hör­den, in anonym­isier­ter Form, aus­gewer­tet und nicht ab­ge­spei­chert. Die Be­arbeitungs­dauer, pro Auftrag, beträgt im Regel­fall,  5 Arbeits ­tage, sofern keine gesonderte Mit­teilung erfolgt. Das Ergebnis der Wert­ermit­tlung wird Ihnen per e-Mail, als PDF-Datei, über­mittelt. Die Bezahlung erfolgt per Rechnung , nach Zu­gang der Expertise

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Geeignete Objekte ...

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  • Standard-Wohnimmobilien wie..
  • Ein.-/Zweifamilienhäuser, Reihen­häuser..
  • mit einer durchschnittlichen Ausstattung
  • und einer mittleren Wohn- u. Nutzfläche (400 m²)
  • in einem zeit­gemäßen Er­haltungs­zustand
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  • Gewerbeimmobilien
  • Eigentumswohnungen
  • reine Luxusobjekte
  • Denkmalobjekte
  • Abbruchobjekte, Sanierungs­objekte,
  • Bauschäden, Altlasten, Baulasten
  • Grund­stücks­rechte u. Grund­stücks­belastungen (Erbbaurechte, Wege­rechte..) , d.h. bei be­stehen­den Ein­tra­gungen ist eine Online-Bewertung möglich, jedoch werden die ding­lichen Grund­stücks­belastungen bzw. Grund­stücks­rechte nicht   be­rück­sichtigt.

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    Ablaufhinweise ...      

Digitale Datenerhebung

Zu Beginn einer Immobilien-Wertanalyse steht die digitale Daten­erhebung. Der Menüpunkt, Verkehrswert ermitteln , aktiviert eine digitale Daten­maske, die alle relevanten Daten Ihrer Immobilie, erfasst. Markante Gebäude­daten, die eventuell Recherche­arbeiten benötigen, sind:

  • Brutto-Grundfläche od. alternativ Brutto-Rauminhalt
  • Wohn.-und Nutzfläche
  • Grundstücksgröße
  • ortsübliche Miete

Nützliche Unterlagen hierzu sind neben Bauplänen, Exposes, auch Brand­versicherungs­policen, etc... Als Arbeits­hilfe zur Daten­eingabe können Sie hier die PDF-Skript: Checkliste-Bewertung herunterladen

Auftragsbestätigung

Sie erhalten zeit­gleich nach dem Daten­trans­fer, ein Duplikat Ihrer Eingabe­daten. Eine Auftrags­be­stäti­gung wird Ihnen, nach einer formalen Plau­sibilitäts­kontrolle und soweit alle Informationen, insbesondere die Boden­richt­werte, eingeholt werden können, über­mittelt.

Auswertung - Bezahlung

Alle Eingangsdaten werden in­dividu­ell , mittels aktueller Werte der Fach­be­hör­den, in anonym­isier­ter Form, aus­gewer­tet und nicht ab­ge­spei­chert. Die Be­arbeitungs­dauer, pro Auftrag, beträgt im Regel­fall,  5 Arbeits ­tage, sofern keine gesonderte Mit­teilung erfolgt. Das Ergebnis der Wert­ermit­tlung wird Ihnen per e-Mail, als PDF-Datei, über­mittelt. Die Bezahlung erfolgt per Rechnung , nach Zu­gang der Expertise

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Preisübersicht* pro Expertise:
 - Bayern  89.- €
 - Baden-Württemberg  89.- €
 - Bremen  49.- €
 - Berlin  39.- €
 - Brandenburg  39.- €
 - Hamburg  49.- €
 - Hessen  62.- €
 - Mecklenburg-Vorpom.  39.- €
 - Nordrhein-Westfalen  39.- €
 - Niedersachsen  39.- €
 - Rheinland-Pfalz  39.- €
 - Saarland  79.- €
 - Sachsen  49.- €
 - Sachsen-Anhalt  39.- €
 - Schleswig-Holstein  49.- €
 - Thüringen  39.- €
* genannte Preise sind Endpreise incl. MWST
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Immobilien-Wertanalyse
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Geschäftszweck - Vita

Da Entscheidungen in Immobilienangelegenheiten, im Regelfall erhebliche Vermögenswerte betreffen, sind für die Meinungsbildung, solide und unabhängige Informationen, eine wesentliche Voraussetzung. Um diesen Anforderungen gerecht zu werden, sollte eine Beratungsleistung unabhängig von einem Nebengeschäft, wie z.B. einer Vermittlungstätigeit, erbracht werden. Vor diesem Hintergrund hat sich die Dienstleistung der Immobilienberatung etabliert, mit dem ausschließlichen Geschäftszweck, der unabhängigen Informationsvermittlung.

Der Anbieter dieser Website (A. Steingruben) hat nach seinem Rechtsstudium, die Fachausbildung "Immobilienmanagement" absolviert und war anschließend bei einem Bankinstitut und einem Immobilienunternehmen tätig. Die freiberufliche Tätigkeit der Immobilienberatung wird seit 2001 ausgeübt, wobei Immobilien-Wertermittlungen via Internet und Standortanalysen, den Schwerpunkt der Beratungstätigkeit darstellen.

  1. Verfahrensarten Wertermittlung
    Sachwertverfahren
    » Verfahrensablauf :
    Herstellungskosten baulicher Anlagen
    § 22 III ImmoWertV
    =
    Brutto-Grundfläche x Normalherstellungskosten

    Indi­viduelle digi­tale
    Immo­bilien-Wert­analyse im
    Sach.-u.Ertrags­wert­verf.

  2. Geeignete
    Objekte
    Online-Bewertung

    Standard
    Wohn -
    Immobilien ..

  3. Grund-
    sätzliches

    Gegenstand
    u. Grenzen
    Online-
    Bewertung..

  1. Eckdaten Eingabemaske :
    ➤ Lage ➤Gebäudetyp ➤Aus­stattung ➤ Grund­stücks­fäche ➤Brutto­grundfläche ➤ Wohn­fäche ➤ Miete ➤Moderni­sierung

  2. Ablaufplan
    Wertermittlung..

    ➤ @ Online Formular..
    ▼ ☑ Plausibilitätscheck
    ▼ ☑ Auftragsbestätigung
    ▼ ☑ Expertise als PDF
    ▼ ☑ Rechnung nach

  3. Muster:
    Gebäude
    Bewertung

    Beispiel..

  4. PDF Übersicht:
    Fragenkatalog
    Immobilien-
    bewertung

    Check-Liste..
    Fragebogen

  1. Info Forum..

     

    Wertermittlung-Infos Index
    Sachwert §§ 21-23 ImmoWertV , Ertragswert §§ 17-20 ImmoWertV, Vergleichswert §§ 15- 6 ImmoWertV.. Marktanpassung

    Wertermittlung Infos-Index
    ImmoWertV, Din 277, DIN 283, WoFlV, Brutto-Grundfläche, Brutto-Rauminhalt, Ertragswert, Sachwert, Marktanpassung, Liegenschafts-Zins, Rechner-Baukosten, Gebäudestandards | SW-RL Anl.2 ....

    Immobilien-Bewertung Infos- Index
    ImmoWertV,Din 277,DIN 283, WoFlV, Brutto-Grundfläche,Brutto-Rauminhalt, Ertragswert, Sachwert, Marktanpassung, Liegenschafts-Zins, Rechner-Baukosten, Gebäudestandards | SW-RL Anl.2 ....

  2. Contact

    Internet: online-immoberater.de
    Mail: info@immoberater-online.de
    Impressum...

  3. Kosten Wertanalyse:
    Bayern  89.- €
    Baden-Württ.  89.- €
    Bremen  49.- €
    Berlin  39.- €

    Preise..

    Kosten..
    39 €
    in NRW..

  4. Personal Data..
    Geschäfts-
    zweck..

    Profil ..